Une SCI est une forme juridique d’entreprise plébiscitée pour la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes. Les membres qui la composent peuvent être des personnes physiques ou morales, avec ou sans lien familial. C’est notamment le statut juridique à privilégier pour un investissement immobilier locatif ou pour l’achat et la gestion d’un bien immobilier à usage professionnel ou personnel. Cependant, la fiscalité de la société civile immobilière reste un sujet complexe pour les non-initiés. Si les règles fiscales évoluent vite, ce type d’entreprise bénéficie tout de même d’une multitude d’avantages fiscaux. Mais attention, en fonction des spécificités de la SCI, certains d’entre eux peuvent varier. On fait le point.
Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu
L’un des premiers avantages fiscaux de la SCI est sans doute la possibilité offerte de choisir entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.
L’impôt sur les sociétés est à privilégier pour les sociétés civiles immobilières qui veulent amortir fiscalement leurs biens immobiliers, déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI ou permettre le pilotage du revenu imposable des associés.
À l’inverse, l’impôt sur le revenu est plus avantageux pour une SCI qui a de faibles revenus, des revenus déficitaires, ou qui veut baser le paiement de l’impôt sur les revenus des associés et le barème progressif de l’IR. C’est aussi le choix à privilégier pour déduire le déficit sur les revenus personnels des associés (dans la limite de 10 700 € chacun) ou pour éviter les obligations comptables lourdes.
L’impôt sur le revenu est le mode par défaut d’une SCI, ce qui explique pourquoi le choix de l’impôt sur les sociétés est révocable pendant 5 ans. Au-delà de ce terme, les associés ne pourront plus revenir à l’impôt sur le revenu.
La défiscalisation des droits de succession
Que ce soit pour un appartement, une maison ou un immeuble, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, la société civile immobilière permet de réduire le coût fiscal de la transmission d’un bien immobilier.
Une SCI transmet en effet des parts sociales et non plus un bien immobilier. Ainsi, lorsque le patrimoine en question est encore sous le coup d’un emprunt bancaire, ce dernier est automatiquement déduit de la valeur globale transmise, ce qui contribue à des droits de succession moins élevés.
De plus, la transmission du patrimoine immobilier peut s’échelonner dans le temps. Par exemple, des parents peuvent faire des donations gratuites à leurs enfants, dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent, et ce, tous les 15 ans. Pour cela, il suffit seulement de procéder à une modification des statuts.
Enfin, une société civile immobilière est le statut juridique idéal pour le démembrement d’un bien immobilier. Cela favorise les différents usages connus, tels que :
- la pleine propriété ;
- la nue-propriété ;
- l’usufruit.
Sans SCI, l’usufruit est une forme de démembrement complexe à mettre en place, qui nécessite le recours à un professionnel. Au sein d’une société civile immobilière, ce sont au contraire les statuts qui modifient les règles d’usage.
